Klient podpisując umowę na wyłączność zobowiązuje się do współpracy wyłącznie z jednym pośrednikiem. Dzięki takiej deklaracji pośrednik ma pewność, że jeśli transakcja dojdzie do skutku otrzyma wynagrodzenie za swoją pracę i poniesione nakłady finansowe na promocję oferty. W związku z tym na swój koszt promuje daną ofertę w prasie i w Internecie i prowadzi wszelkie działania mające na celu zamknięcie z sukcesem transakcji dotyczącej danej nieruchomości.

Zalety umowy na wyłączność

Podpisując umowę na wyłączność klient ma pewność, że pośrednik dołoży wszelkich starań, aby transakcja zakończyła się sukcesem na najkorzystniejszych warunkach.  Z drugiej strony pośrednik ma pewność, że otrzyma wynagrodzenie za swoją pracę i zaangażowane pieniądze na reklamę. W takiej sytuacji pośrednik wykorzystuje pełną gamę możliwości marketingowych. W szczególności podaje w reklamie dokładną lokalizację  i umieszcza zdjęcia nieruchomości. Pośrednik bowiem niczym nie ryzykuje.

Przeciwieństwem umowy na wyłączność jest tzw. umowa otwarta. Pośrednik poświęcając czas i środki finansowe na promocję oferty może przyczynić się do sfinalizowania transakcji przez innego pośrednika, nie otrzymując w takiej sytuacji wynagrodzenia za swoją pracę. Nie powinno dziwić, że pośrednicy poświęcają mniej czasu tego typu transakcjom i przeznaczają na ich reklamę dużo mniej środków. W konsekwencji chociaż klient spodziewał się zwiększonej skuteczności wynikającej ze współpracy z kilkoma pośrednikami, otrzymuje jedynie usługę o niskim standardzie i znikomej skuteczności. Wynika to  między innymi z faktu, że pośrednik nie jest w stanie zaangażować zbyt dużo środków finansowych. Dodatkowo w reklamie pomija się dokładną lokalizację i nie umieszcza się zdjęć nieruchomości. Mogłoby to bowiem skutkować poniesieniem nakładów finansowych, za które nie otrzyma się wynagrodzenia.

W przypadku umowy na wyłączność  pośrednik poświęca swój czas i pieniądze, nie pobierając żadnej zaliczki. W związku z tym klient zgłaszający ofertę na wyłączność zobowiązuje  się zapłacić pośrednikowi prowizję w każdej sytuacji, jeżeli tylko w trakcie trwania umowy nieruchomość będąca przedmiotem oferty zostanie sprzedana lub wynajęta. Względnie, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana (wynajęta) nawet po terminie obowiązywania wyłączności lecz klientowi, który oglądał nieruchomość w trakcie trwania umowy. Innymi słowy, w tym przypadku, nie ma żadnego znaczenia w jaki sposób klient dotarł do właściciela. Wystarcza sam fakt zaistnienia transakcji, w okresie trwania wyłączności, aby wynagrodzenie pośrednikowi się należało.

Elementy umowy na wyłączność

Zasadne wydaje się omówienie kilku istotnych dla klienta elementów umowy na wyłączność. Po pierwsze powinna być ona zawarta na konkretny okres (czas oznaczony). Jego długość może być różna w zależności od rodzaju oferty. Im oferta bardziej typowa tym okres wyłączności może być krótszy. Przyjmuje się, że klauzula wyłączności nie powinna być zawarta przy typowych ofertach na krócej niż 3 miesiące, gdyż potrzebny jest pewien minimalny czas na wypromowanie oferty. Za górne ograniczenie można przyjąć zwyczajowo okres 12 miesięcy. Ostateczna decyzja należy jednak zawsze do pośrednika i klienta, którzy powinni wspólnie realnie ocenić konkretną ofertę i prawdopodobieństwo jej zrealizowania, biorąc pod uwagę aktualny stan rynku nieruchomości.

Kluczowe dla klienta  przy zawieraniu umowy na wyłączność  jest również ujęcie w umowie o pośrednictwo działań, jakie zostaną podjęte przez pośrednika w celu zrealizowania oferty (np. ogłoszenia w prasie, umieszczenie oferty w Internecie, gablocie, w sieci wymiany ofert ).

Ostatnim istotnym elementem umowy na wyłączność jest cena ofertowa. Jej wysokość powinna być ustalona w oparciu o profesjonalną wiedzę pośrednika przy uwzględnieniu oczekiwań klienta. Jeżeli brak jest porozumienia w tym zakresie, pośrednik może odmówić w ogóle przyjęcia oferty na wyłączność. Przyjmując ofertę na wyłączność pośrednik w pewnym sensie daje właścicielowi nadzieję, że z dużym prawdopodobieństwem  zrealizuje transakcję. W szczególności pośrednik odmówi podpisania umowy jeżeli oferta jest bardzo nietypowa i zgodnie z jego najlepszą wiedzą szansa jej zrealizowania, przy wysokim poziomie ceny, jest bardzo mała.